# FAQ | Urbanista

Praktický sprievodca predajom, kúpou a prenájmom nehnuteľností.

HTML: https://urbanista.sk/faq.html

> Text je orientačný, nie individuálna právna/daňová rada.

### Čím sa Urbanista líši od iných realitných kancelárií?

Kombinujeme osobný servis maklérov s vlastnou aplikáciou Môj Urbanista, silným marketingom a precíznou cenotvorbou. Klient má priebeh obchodu, dokumenty aj komunikáciu pod kontrolou online — nie v chaose e-mailov a WhatsApp správ.

### V akých lokalitách pôsobíte?

Najmä v Bratislave a na Slovensku. Právne sídlo: Belasá 1956/9, 900 41 Rovinka. Kancelária na Google Maps: Polus Tower II, Vajnorská 100/B, Bratislava.

### Aké služby poskytujete?

Predaj bytov, domov a pozemkov, zastupovanie pri kúpe, prenájom a vzdelávanie maklérov v Urbanista Akadémii. Každý obchod vedieme s dôrazom na cenu, právnu čistotu a komfort klienta.

### Aké máte hodnotenie na Google?

5,0 z 5 na Google Business Profile URBANISTA — realitná kancelária. Hodnotenie nezvyšujeme fiktívnymi recenziami.

### Čo je aplikácia Môj Urbanista?

Klientska aplikácia, v ktorej sledujete priebeh obchodu, dokumenty a komunikáciu: https://app.urbanista.sk/login

### Máte anglickú verziu webu?

Áno, international.urbanista.sk je určená pre medzinárodných klientov a investorov.

### Ako prebieha predaj s Urbanista?

1) Úvodná konzultácia a zber podkladov. 2) Ocenenie a stratégia ceny. 3) Príprava nehnuteľnosti a profesionálna prezentácia. 4) Marketing a kvalifikované prehliadky. 5) Vyjednávanie a právne zabezpečenie. 6) Podpis, vklad do katastra a odovzdanie. Celý proces máte aj v aplikácii Môj Urbanista.

### Ako dlho trvá predaj bytu alebo domu?

Závisí od lokality, stavu, ceny a dopytu. Pri dobre nastavenej cene a čistých dokladoch často ide o týždne až niekoľko mesiacov. Nereálne vysoká cena predaj predlžuje — a často znižuje finálny výnos.

### Ako stanovíte predajnú cenu?

Porovnávame reálne predané (nie len inzerované) nehnuteľnosti, lokalitu, stav, dispozíciu, právny stav a aktuálny dopyt. Cieľ nie je „najvyššia suma na papieri“, ale najlepší dosiahnuteľný výsledok v rozumnom čase.

### Prečo neodporúčate začínať s prehnane vysokou cenou?

Prehnaná cena odplaší serióznych kupujúcich, predĺži inzerciu a signalizuje trhu, že nehnuteľnosť „visí“. Neskôr aj po znížení ceny je ťažšie dosiahnuť pôvodne reálnu hodnotu. Profesionálna cenotvorba šetrí čas aj nervy.

### Potrebujem exkluzívnu zmluvu?

Exkluzivita dáva zmysel, keď chcete jednotnú stratégiu, kontrolované prehliadky a plný marketingový tlak. Bez nej vzniká chaos cien, nekoordinované prehliadky a slabší výsledok. Nastavenie spolupráce vždy vysvetlíme vopred.

### Čo robíte pred prvou prehliadkou?

Pripravíme podklady, fotografie, popis, právny prehľad a komunikačnú linku. Nehnuteľnosť prezentujeme tak, aby kupujúci pochopil hodnotu — nie len „izby a metre“.

### Ako prebiehajú prehliadky?

Plánujeme ich tak, aby ste neboli vyťažení zbytočnými návštevami. Kupujúcich kvalifikujeme vopred (záujem, financovanie, časový rámec). Po prehliadke dostanete spätnú väzbu.

### Čo je rezervačná zmluva a na čo slúži?

Rezervácia viaže vážneho kupujúceho (zvyčajne zálohou) a vytvára priestor na prípravu kúpnej zmluvy a financovania. Chráni predávaťa pred „záujemcami“, ktorí iba skúšajú trh. Konkrétne podmienky nastavujeme individuálne a právne čisto.

### Kedy dostanem peniaze z predaja?

Termín vyplýva zo zmluvy — často pri podpise alebo po povolení vkladu vlastníckeho práva. Ak je na nehnuteľnosti záložné právo banky, časť prostriedkov ide na jeho splatenie. Harmonogram vám vysvetlíme pred podpisom.

### Čo ak mám na nehnuteľnosti hypotéku?

Predaj s ťarchou banky je bežný. Zabezpečíme súčinnosť s bankou, vyčíslenie zostatku a postup úhrady tak, aby kupujúci získal čisté vlastníctvo a vy korektné vyrovnanie.

### Oplatí sa predávať svojpomocne?

Pri svojpomoci šetríte províziu, ale často stratíte na cene, čase, bezpečnosti a vyjednávaní. Profesionálny predaj typicky vráti hodnotu v lepšej cene, rýchlosti a právnej istote — práve preto existujeme.

### Aké marketingové nástroje používate?

Cielenú inzerciu, kvalitnú vizuálnu prezentáciu, databázu záujemcov, sociálne siete a aktívne vyhľadávanie kupujúcich. Inzerát samotný nestačí — predáva systém a práca makléra.

### Pomôžete s prípravou bytu pred predajom?

Áno — odporučíme úpravy s najlepším pomerom náklad / efekt (upratovanie, drobné opravy, odpersonalizovanie, prípadne staging). Cieľ je vyššia vnímaná hodnota bez zbytočných investícií.

### Aké fotografie a podklady sú dôležité?

Svetlé, pravdivé fotografie, pôdorys ak je k dispozícii, jasný popis dispozície, energií, právneho stavu a okolia. Zlé fotky a nejasný text znižujú počet serióznych reakcií.

### Zverejníte adresu nehnuteľnosti?

Presnú adresu chránime podľa dohody — často až pre kvalifikovaných záujemcov. Znižuje to zbytočný ruch a chráni vaše súkromie.

### Aké dokumenty potrebujem na predaj?

Najčastejšie: doklad totožnosti, list vlastníctva, podklady k ťarchám/hypotéke, kolaudačné alebo projektové podklady podľa typu nehnuteľnosti, pri bytoch aj info k domu/správe, prípadne energetický certifikát. Zoznam vám pripravíme podľa konkrétneho prípadu.

### Čo je list vlastníctva a prečo je dôležitý?

Je to výpis z katastra, ktorý ukazuje vlastníkov, parcely/byt a ťarchy (záložné práva, vecné bremená a pod.). Pri predaji z neho vychádza právna čistota obchodu. Pred podpisom pracujeme s aktuálnym stavom.

### Čo je vklad do katastra nehnuteľností?

Je to úradný zápis vlastníckeho práva po podaní návrhu na vklad (spravidla s kúpnou zmluvou). Až po povolení vkladu je prevod v katastri dokončený. Lehoty a poplatky vysvetlíme vopred.

### Čo sú ťarchy a vecné bremená?

Ťarcha (napr. záložné právo banky) alebo vecné bremeno môže obmedziť voľné nakladanie s nehnuteľnosťou. Pred predajom ich identifikujeme a navrhneme spôsob vysporiadania, aby kupujúci vedel, čo kupuje.

### Ako funguje predaj, keď sme manželia / viacerí vlastníci?

Pri spoluvlastníctve alebo bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je potrebná súčinnosť všetkých oprávnených osôb (prípadne súhlas). Nastavenie podpisov a plných mocí riešime tak, aby zmluva bola platná a vkladateľná.

### Čo je predkupné právo?

Niektoré situácie (napr. podielové spoluvlastníctvo alebo zmluvné dojednania) môžu zakladať predkupné právo inej osoby. Pred predajom overíme, či vzniká povinnosť ponuky, a proces nastavíme zákonne správne.

### Potrebujem energetický certifikát?

Pri predaji a prenájme sa spravidla vyžaduje informácia o energetickej hospodárnosti podľa platnej legislatívy. Ak certifikát nemáte, poradíme, ako ho vybaviť v správnom čase obchodu.

### Kto pripravuje kúpnu zmluvu?

Zmluvu pripravuje právnik / notár podľa dohody strán. Urbanista koordinuje obsah obchodných parametrov, termíny, ťarchy a odovzdanie tak, aby zmluva sedela s realitou obchodu — nie len „všeobecný vzor z internetu“.

### Platím pri predaji daň?

Daňové dôsledky závisia od konkrétnej situácie (napr. doba vlastníctva, spôsob nadobudnutia, výnimky). Neposkytujeme daňové poradenstvo namiesto daňového poradcu; vieme však pomenovať typické otázky a nasmerovať vás na správnu konzultáciu pred podpisom.

### Čo ak je byt družstevný?

Pri družstevnom byte nejde o klasický prevod vlastníctva v katastri, ale o prevod členských práv. Postup, súhlasy družstva a dokumentácia sú iné ako pri bytovom vlastníctve — nastavíme proces podľa stanov družstva.

### Je informácia v tomto FAQ právnou radou?

Nie. Text slúži na základnú orientáciu. Konkrétny obchod vždy posudzujeme individuálne a pri právnych/daňových detailoch spolupracujeme s odborníkmi. Ak máte špecifický prípad, napíšte nám na info@urbanista.sk.

### Pomôžete aj s kúpou?

Áno. Hľadáme vhodné nehnuteľnosti, overujeme právny a technický stav, vyjednávame cenu a koordinujeme rezerváciu, zmluvy aj odovzdanie. Kupujúci má rovnako nárok na jasný proces a ochranu záujmov.

### Čo by som mal overiť pred kúpou?

Vlastníctvo a ťarchy, súlad výmery a dispozície, dlhy voči správcovi/spoločenstvu, technický stav, energiám, územné limity pri pozemkoch a reálnosť financovania. Dobrý nákup začína checklistom, nie emóciou z prehliadky.

### Ako súvisí hypotéka s rezerváciou a termínmi?

Banky majú svoje lehoty na schválenie a čerpanie. Rezervačné a kúpne termíny treba nastaviť realisticky. Pomôžeme zosúladiť očakávania predávajúceho, kupujúceho a banky, aby obchod nespadol na časovom tlaku.

### Ako prebieha prenájom cez Urbanista?

Ocenenie nájomného, príprava inzerátu, výber a overenie záujemcov, zmluva, odovzdanie s protokolom a odovzdanie istoty. Cieľ je stabilný nájomca a menej starostí pre majiteľa.

### Čo je kaucia (istota) pri prenájme?

Finančná istota na krytie prípadných nedoplatkov alebo škôd podľa zmluvy. Výška a pravidlá vrátenia majú byť v zmluve jasné. Pri odovzdaní odporúčame protokol so stavom nehnuteľnosti a odpočtami.

### Ako overujete nájomcov?

Pýtame sa na príjem/schopnosť platiť, referencie a motiváciu. Žiadny filter nie je dokonalý, ale kvalifikácia výrazne znižuje riziko problematického nájmu.

### Ako funguje Urbanista Odmena?

Za úspešné odporúčanie predaja, kúpy alebo prenájmu získate 20 % z provízie, ktorú Urbanista z daného obchodu skutočne získa. Heslo programu: „Vaše meno. Náš obchod. Vaša odmena.“ Detail na stránke Odmena.

### Kedy sa odmena vypláca?

Po úspešnom uzatvorení obchodu a pripísaní provízie Urbanistu. Odporúčaný kontakt musí byť nový — nie klient, s ktorým už aktívne pracujeme.

### Pre koho je program Odmena?

Pre kohokoľvek, kto pozná človeka s reálnym zámerom predať, kúpiť alebo prenajať. Nie je to „nábor maklérov“ — je to odmena za kvalitné odporúčanie.

### Ako vás môžem kontaktovať?

E-mail info@urbanista.sk, telefón +421 944 333 983. Tím nájdete na stránke Tím. Radi si vypočujeme váš zámer a navrhneme ďalší krok.