STEIN2 premenil veľký brownfield na hrane Starého a Nového Mesta na priechodný mestský blok. Je dôležitý aj preto, že pri sekundárnom trhu už dnes možno sledovať, ako sa rozdielne orientácie a polohy v rámci jedného projektu premietajú do ceny.
Projekt v skratke
| Lokalita | Staré Mesto / Nové Mesto |
|---|---|
| Developer / investor | YIT Slovakia |
| Architekt | Ateliér Ivan Kubík |
| Typ | mestský rezidenčno-polyfunkčný komplex |
| Stav | dokončené |
| Obdobie | 2015–2019 |
| Kľúčové fakty | transformácia bývalého pivovaru Stein; 408 bytov, 27 nebytových priestorov a 581 parkovacích miest podľa YIT; rezidenčnú časť tvorí viacero mestských domov nad spoločnou garážou |
Lokalita a každodenné fungovanie
Projekt leží medzi Legionárskou, Blumentálskou a Bernolákovou, na pešej hrane centra a pri električkovej radiále. V dochádzkovej vzdialenosti je Trnavské mýto, Račianske mýto aj historické centrum.
Pri hodnotení projektu sa pozeráme na každodenné fungovanie: pešiu dostupnosť MHD, obchodov, škôl a služieb, dopravné napojenie, parkovanie a kvalitu verejného priestoru. Pri väčších komplexoch rozlišujeme jednotlivé budovy a etapy, pretože aj v rámci jedného projektu môžu mať jednotky odlišný charakter.
Architektúra a urbanizmus
Namiesto jednej veľkej hmoty vznikla sústava domov, vnútroblokov a parteru. Projekt pracuje s mestskou mierkou, no konkrétny komfort bytu sa výrazne mení podľa toho, či smeruje do pokojnejšieho dvora alebo k rušnej ulici.
Architektúru vnímame najmä cez komfort používania a vzťah projektu k mestu. Dôležité sú denné svetlo, orientácia, kvalita spoločných priestorov, parter, zeleň, pohyb chodcov a spôsob, akým projekt dopĺňa okolitú zástavbu.
Pohľad URBANISTA
STEIN2 vnímame pozitívne najmä pre pešia dostupnosť centra a električiek, mestský blok so službami v parteri a etablovaný sekundárny trh a rozpoznateľná adresa. Projekt má vlastnú identitu a pri správne zvolenej jednotke alebo priestore vie dobre využiť potenciál svojej lokality.
Pri porovnávaní cien alebo nájomného je presnejšie začať v rámci toho istého projektu a až potom prejsť ku konkurencii v okolí. Hodnotu konkrétnej jednotky často ovplyvňuje orientácia, podlažie, dispozícia, exteriér, parkovanie, technický stav a kvalita výhľadu.
Hlavné prednosti projektu
- Pešia dostupnosť centra a električiek
- Mestský blok so službami v parteri
- Etablovaný sekundárny trh a rozpoznateľná adresa
Čo si porovnať pri výbere konkrétnej jednotky
- Akustický komfort podľa orientácie voči Legionárskej a okolitým radiálam
- Rozdiely medzi vnútroblokom a uličnými fasádami
- Stav spoločných technológií, garáže a fond opráv po rokoch prevádzky
Ide o praktický výberový checklist, nie hodnotenie projektu ako dobrého alebo zlého. Aj v kvalitnej novostavbe sa jednotlivé byty, vchody, podlažia či kancelárske priestory líšia a správna voľba závisí od potrieb konkrétneho klienta.
Pre koho môže byť projekt vhodný
Mestský klient alebo investor, ktorý uprednostní centrum, MHD a vybavenosť pred veľkou zeleňou priamo pri dome.
Pri investičnom rozhodnutí má význam pracovať s reálnou nákupnou cenou, dosiahnuteľným nájomným, prevádzkovými nákladmi a porovnateľnými transakciami. Silná adresa a kvalitný projekt podporujú likviditu, rozhodujúca je však vždy konkrétna jednotka a podmienky kúpy.
Ak kupujete alebo prenajímate konkrétnu jednotku
Pred kúpou alebo dlhodobým prenájmom odporúčame pracovať s konkrétnymi podkladmi. Pri byte ide najmä o list vlastníctva, pôdorys a výmeru, predpis mesačných platieb, vyúčtovanie, informácie o správe domu a parkovaní. Pri kanceláriách a komerčných priestoroch má význam porovnať technický štandard, fit-out, servisné poplatky, parkovacie podmienky a flexibilitu zmluvy.
Pri zariadených nehnuteľnostiach oddeľujeme hodnotu nehnuteľnosti od hodnoty mobiliáru. Pri investičných jednotkách pracujeme s reálne dosiahnuteľným nájmom a relevantnými porovnaniami, nie iba s najvyššími aktuálnymi inzerátmi.